دراسة عن تجارب دول كاملة في التصدير العقاري الامارات وتركيا كمثال

ما معنى التصدير العقاري ؟ 

معنى التصدير العقاري في أبسط تعريف هو أن تقوم دولة معينة بتقديم تسهيلات وعوامل جذب للمستثمرين العقاريين الأجانب لشراء عقارات في هذه الدولة، وهناك العديد من الدول التي تهتم بجذب المستثمرين إليها، ويعد التصدير العقاري هو الضلع الرئيسي في المثلث الذهبي لأي صناعة وبلغت الصادرات العقارية في جميع أنحاء العالم إلى 300 مليار دولار سنويا. 

وتعتبر دول شرق أوروبا وبعض دول البحر المتوسط والشرق الأوسط من أكثر الدول نشاطا في مجال التصدير العقاري ومن أهم هذه الدول إسبانيا وتركيا واليونان وقبرص والإمارات بمتوسط 15 مليار دولار لكل دولة.

وفي السطور التالية نستعرض معكم عن تجارب أهم الدول التي ينشط بها سوق التصدير العقاري وهما الإمارات وتركيا.

أولا التصدير العقاري في الإمارات

أنواع العقارات في دبي 

يجتذب سوق العقارات في الإمارات ودبي بالتحديد انتباه المستثمرين الأجانب الذين يفضلون الاستثمارات ذات العوائد الكبيرة والعقارات ذات الدخل المرتفع، وتقدم دبي مئات العقارات السكنية لغرض الاستثمار في المستقبل ويتمتع السوق العقاري في دبي بالتنوع حيث أن العديد من الشقق والوحدات السكنية المتاحة يمكن أن تلبي متطلبات كل شخص وهذا يعني أيضا أن الأفراد غير مجبرين على الاستقرار في العقارات التي لا تتناسب مع ميزانيتهم أو تفضيلاتهم الشخصية. 

يوجد هناك 3 أنواع أساسية من العقارات التى يمكنك شراءها كأجنبي في دبي، وقبل شراء العقارات في دبي يجب عليك إجراء تقييم شامل للسوق. 

1- التملك الحر 

مع التطور السريع لعقارات التملك الحر أصبحت عملية شراء العقارات في دبي للأجانب أسهل من أى وقت مضى، ويتمتع الأفراد اللذي يعيشون في الإمارات العربية المتحدة بإمكانية الوصول إلى عقارات التملك الحر التي يمكن بيعها أو تأجيرها أو وراثتها إذا لزم الأمر.

وارتبطت الملكية الحرة أيضا بقطع الأرض غير المطورة نسبيا بدلا من المنازل أو الشقق، وهذا يسمح للمالكين بتطوير عقار من اختيارهم على الأرض.

وفي هذا النوع من العقارات يتمتع المستثمر على الملكية الكاملة على العقار ويمكن أن يستثمر العقار لأى غرض، ومن اهم مميزاته أنه يتطلب قدرا أقل من الأعمال الورقية ولا يتطلب موافقة الدولة حيث يمكنك شراء العقار من خلال مطور عقاري أو عقار معتمد من الحكومة.

2- الملكية المشتركة 

وتتكون هذه العقارات من من الوحدات السكنية الأساسية والشقق والوحدات غير السكنية بالمبنى، ومن مميزات شراء عقار مشترك أنه يمنحك حقا فرديا في شراء او بيع أو تأجير عقار لغرض الميراث، وهذا مشابه لعقارات التملك الحر ومع ذلك يتعين على المالكين دفع رسوم صيانة الممتلكات وكذلك الصيانة المشتركة، وعادة ما تكون هذه المباني مملوكة لمطورين عقاريين. 

3- خصائص حق الانتفاع 

ويطلق على هذا النوع من ترتيبات الملكية داخل دولة الإمارات حق الانتفاع، ويعتبر هذا النوع عقد ايجار لاستثمار طويل الأجل ولا يحق لصاحب العقار تعديل أو تغيير ملكية حق الانتفاع بأى شكل من الأشكال.

ويمكن أن تتصل عقود إيجار حق الانتفاع إلى أكثر من 100 عام. 

ما هي طرق شراء عقار في الإمارات العربية المتحدة للأجانب؟

قامت الإمارات العربية المتحدة برفع العديد من القيود والقواعد في السنوات الأخيرة التي تجعل شراء العقار للأجانب أمرا صعبا، وبالنسبة للوافدين يعد هذا وقتا ممتازا لشراء عقارات في دبي لأن الإجراء غير معقد إطلاقا.

ويوجد هناك طريقتين لشراء العقارات للأجانب في دبي حيث يمكنك شراء عقار من بائع خاص أو شراء عقار على خارطة من المطور مباشرة. 

1- الشراء من بائع خاص 

في هذه الحالة يتم الاتفاق على الشروط والأحكام بين البائع والمشتري ويوقع الطرفان على مذكرة تفاهم تحدد شروط الاتفاقية، من أجل التوضيح ولكنها غير ملزمة قانونا وعادة ما يتم دفع وديعة بنسبة 10%، ويمكن للمشتري أن يحصل على قرض إذا لزم الأمر.

ثم يحدث نقل السند والذي يقوم المشتري خلاله دفع ثمن شراء العقار بالكامل. 

2- شراء على الخارطة 

وفيها يتم ملئ نموذج الحجز الذي يحدد شروط اتفاقية البيع والتفاصيل الشخصية للمشتري والبائع وكيفية الدفع، وبعدها يتم إبرام اتفاقية البيع والشراء بعد إيداع من 5% إلى 20% من ثمن العقار.

وهذه الاتفاقية ملزمة قانونا، وإذا لزم الأمر يحصل المشتري على الرهن العقاري ويتم نقل سندات الملكية في مكتب المطور ثم دفع السعر الكامل للممتلكات في ذلك الوقت. 

عوامل يجب مراعاتها قبل شراء العقارات في دبي للأجانب 

1- الموقع 

الموقع من أهم العناصر التي يجب مراعاتها عند الاستثمار في العقارات في دبي، حيث يجب على الأفراد الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات في دبي للبحث عن أفضل الأماكن للاستثمار المستقبلي في العقارات في بعض المواقع الرئيسية في المدينة مثل مرسى دبي.

2- البحث والتحليل الجيد 

تعد دبي سوق نشط جدا للعقارات وعندما يكون هناك مجموعة واسعة من الخيارات المغرية سيصبح من الصعب تحديد موقع معين، وللحصول على أفضل عائد من استثمارك يجب أن تبدأ بحثك الشخصي عن سوق العقارات في دبي. 

ويمكنك قراءة الاتجاهات والتنبؤات والانماط الحالية للاستثمارات المالية وكلما بحثت أكثر زادت الفوائد التي يمكنك استخلاصها من سوق العقارات. 

3- الفترة 

من المهم جدا قبل الاستثمار في سوق العقارات في دبي ان تحدد المدة الإجمالية التي تخطط للبقاء فيها بدبي، لأن هذا سيساعدك على تحديد القيمة الإجمالية التي يمكنك الحصول عليها من عائد الاستثمار المحتمل.

ويفضل إذا لم تكن متأكدا من التزامك المحتمل أو خططك الطويلة الأجل في الإمارات العربية المتحدة فإن استئجار عقار أفضل. 

4- القدرة على تحمل التكاليف 

القدرة على تحمل التكاليف تعد من أهم العوامل التي يتم أخذها في الاعتبار عالميا لشراء العقارات، حيث يجب أن لا تزيد نفقات سكن الفرد على أساس شهري عن 25% من إجمالي دخله ويجب أن تكون ميزانيتك ايضا كافية للرسوم الأولية والتي قد تبلغ حوالي 9% من القيمة الإجمالية لسعر العقار.

5- عوائد الإيجار 

عند تأجير عقار في دبي عليك التركيز على مقدار المكاسب المالية التي ستحصل عليها، فهذا سيساعدك على في تقييم إذا ما كان دخل الإيجار المحتمل كافيا لتغطية نفقات السداد والصيانة والرهن العقاري، وحسب دراسات وخبراء فيمكن للمستثمرين الحصول على عائد إجمالي يتراوح بين 5% إلى 9%.

6- تأشيرة الإقامة 

يوجد هناك نوعان أساسيان من تأشيرات الإقامة المتوفرة في الإمارات العربية المتحدة الأولى وهي الدخول المتعدد لستة أشهر والثانية هي تأشيرة إقامة لمدة عامين، ولأصحاب العقارات خيار تأشيرات الإقامة لعائلاتهم.

ويكمن للعقار الذي تبلغ قيمته 5 ملايين درهم إماراتي أو أكثر وليس له قيمة رهن عقاري محدة الاحتفاظ به لمدة 36 شهرا أو أكثر، وهذا يعتمد في المقام الأول على شروط محددة للأهلية، ويمكن أن تساعدك العقارات التي تبلغ قيمتها مليون درهم إماراتي أو أكثر في الإمارات العربية المتحدة في الحصول على تأشيرة إقامة. 

7- شراء عقارات عن طريق المطورين العقاريين في دبي 

عند شراء شقة أو عقار في دبي عن طريق مطور عقاري يجب عليك البحث والتأكد من أنه يتمتع بسمعة موثوقة قبل توقيع العقد أو الموافقة على شراء عقار بمبلغ معين.

8- تقييم التطورات الأخيرة 

ستسمح لك هذه الخطوة بتقييم ما قاله المشترون الآخرون بشأن العقارات السكنية الشخصية من قبل المطور العقاري الذي تفكر فيه، يجب عليك تعيين محامي يمتلك خبرة كافية في شراء العقارات، فسوف يساعدك هذا على فهم كيفية عمل العملية العقارية بشكل أفضل بالإضافة إلى طرح أسئلة مهمة.

ويجب عليك تقييم ومراجعة تجارب عملائك السابقين قبل القيام بأي استثمار مالي.

دليل شراء شقة أو فيلا في دبي 

1- ضع أموالك في المكان الصحيح 

يتردد الكثير ببدء عملية شراء العقارات من خلال تصفح مواقع العقارات المعلن عنها عبر الانترنت فقط لينتهي بك الأمر بالإحباط عندما يكون منزل أحلامك بعيدا عن الميزانية.

لذلك ننصحك بالتحدث إلى مستشار الرهن العقاري للحصول على جميع المعلومات التي تحتاجها، فهم خبراء في مجالهم ويمكنهم التحدث معك بكل التفاصيل وجميع التكاليف التي ينطوي عليها شراء عقار بدبي.

2- اختر قائمة بميزات الملكية الاساسية 

الآن لديك ميزانية مبدئية فيمكنك البدء في إعداد قائمة بميزات الملكية التي يجب امتلاكها مثل مساحة العقار أو عدد الغرف المطلوبة أو المسافة بين العقار ومكان المدرسة أو العمل أو ما إذا كنت تفضل شراء فيلا أو شقة.

فقم بترتيب هذه القائمة من حيث الأهمية والأولويات بالنسبة لك.

3- فهم عملية الشراء في دبي 

حيث يجب أن تكون على دراية كاملة بخطوات شراء عقار بدبي للأجانب من البداية للنهاية من كيفية تقديم عرض وعملية التفاوض والمستندات المطلوبة وشهادة عدم الممانعة ومواعيد التحويل والتسليم.

4- المشاهدات 

كن متفتحا أثناء عملية المشاهدة ولا تستبعد خاصية ما لسبب واحد ومن المهم جدا ألا تركز كثيرا على الأشياء التي يمكن تغييرها بسهولة مثل الديكور والتشطيبات النهائية.

5- تقديم العروض 

بمجرد الحصول على عقار أتخذ قرارا بشأن ما ترغب في تقديمه وقم بوضع العرض على وسيطك العقاري وسيبدأ عملية التفاوض مع البائع لذا اختار وسيطك العقاري بعناية شديدة.

6- توقيع اتفاقية البيع 

تعتبر اتفاقية البيع هي الخطوة الأولى في تكوين عقد رسمي فهي اتفاق ملزم بين البائع والمشتري يحدد شروط وتفاصيل التفاهم بما يتضمن مسؤوليات ومتطلبات كل طرف، وسيقوم الوسيط الخاص بك بتنفيذ هذا الأمر معك وسيقوم الوكيل بإنشاء نموذج إف موحد يتم إنشاؤه من تطبيق بواسطة الوسيط ويعد هذا شكل من أشكال العقد الذي يتم تسجيله في دائرة الأرضي والأملاك في دبيDLD REST  

حدد دافعك من وراء شراء عقار في دبي 

من أهم العوامل التي التي يجب على الفرد مراعتها عند شراء عقار في دبي هو تقييم إذا ما كان  يريده من أجل الاستثمار أم لغرض الاستخدام الشخصي، ويتم توضيح الدوافع وراء تحديد الممتلكات الشخصية في دبي على النحو التالي : 

1. شراء عقار في دبي لغرض الاستثمار:

يتمتع سوق العقارات في دبي بشعبية كبيرة، ويبحث العديد من الأجانب أو المغتربين عن شراء منزل ميسور التكلفة في دبي يمكن أن يحقق لهم عائدا هائلا على استثماراتهم.

2. شراء عقار في دبي للاستخدام الشخصي:

أصبحت دبي الآن موطن لعديد من المغتربين من جنسيات مختلفة حول العالم وغالبا ما ينظر إلى العقارات في دبي بأنها غالية وباهظة الثمن وبعيدة عن متناول العديد من الأجانب الذين يعملون بأعمال متوسطة، ولكن مثل هذه الأشياء تغيرت الآن ويميل أغلب الأفراد اللذين يعملون بأعمال شخصية في دبي نحو شراء ممتلكاتهم الشخصية وعدم تأجيرها.

ونرى أن الحكومة في الإمارات وبخاصة دبي قامت بإزاحة بعض القيود المفروضة على شراء الأجانب للعقارات.

ما هي المستندات المطلوبة لشراء عقار في دبي للأجانب؟ 

عند شراء عقار في دبي فخطوتك الأولى هي العثور على عقار والموافقة على سعر معين ثم يتم بعد ذلك إبرام الاتفاقية وتوقيع العقد، سيسمح لك ذلك بإبرام عقود أفضل وتجنب أى سوء تفاهم محتمل في المستقبل القريب.

وعملية شراء العقارات لا تستغرق وقتا طويلا فهي لا تستغرق سوى 30 يوما من تاريخ توقيع الاتفاقية للشراء حتى اكتمال البيع أو الانتهاء منه. 

ويجب عليك الامتثال لهذه الشروط الهامة إذا كنت تنوي شراء عقار في دبي، حيث من الضروري أن تقوم بالتوقيع على مذكرة تفاهم وأن ترسل مبلغ الإيداع ويمكن أن يتغير هذا المبلغ لأنه يعتمد على قيمة العقار، ومع ذلك يمكنك توقيع دفعة أو وديعة محتملة بما يقارب 10% من قيمة العقار

والمستدات المطلوب لشراء عقار في دبي هي: 

1. جواز سفر ساري المفعول وهو إثبات أنك تعيش بدبي.
2. شهادة راتب أو إثبات دخل متكرر.
3. كشف حساب مصرفي وهو دليل على قدرتك على تحمل تكاليف الاستثمار.

ثانيا التصدير العقاري في تركيا

تعتبر تركيا من أكثر الدول في العالم جذبا للمستثمرين العقاريين نظرا لموقعها المميز بين قارتي آسيا وأوروبا وتمتلك تركيا سوقا عقاريا جذبا يمكن أن يقدم عائد استثماري كبير.

وقام مجلس الوزراء الرئاسي في تركيا بمناقشة زيادة العقارات التي يجب شراؤها للحصول على الجنسية التركية الاستثنائية وتقرر في الاجتماع زيادة قيمة العقارات التي سيتم شراؤها من أجل طلب الحصول على الجنسية التركية الاستثنائية من 250,000 إلى 400,000 دولار أمريكي، حيث يمكن للأجانب الذين يشترون عقارات في تركيا مقابل 400,000 دولار وعائلاتهم أن يصبحو مواطنين أتراك على الفور.

أفضل مناطق شراء العقارات في تركيا للأجانب 

1- اسطنبول

تبرز اسطنبول لتكون الوجهة الأكثر تفضيلا وشعبية للاستثمار العقاري فهي بمثابة المركز الثقافي والاقتصادي للبلاد وتعد أكبر مدينة في تركيا من حيث عدد السكان والكثافة، ومنذ عام 2013 حتى الآن تم شراء أكثر من 40,000 عقار في اسطنبول من قبل الأجانب وهذا يدل أن المدينة تعد سوقا ساخنا للمستثمرين العقاريين الأجانب.

وتتميز اسطنبول بتنوع هائل في مستوى الأحياء حيث الأحياء الشعبية والأحياء المتوسطة والراقية فهذا يوفر الكثير من الخيارات للمستثمرين الأجانب اللذين يرغبون الاستقرار أو الاستثمار العقاري في اسطنبول.

2- انطاليا 

تعد انطاليا واحدة من أشهر الوجهات السياحية لكل السكان المحليين أو السائحين وهي تقع جنوب تركيا، ووفقا لمركز الإحصاء التركي فهناك أكثر من 100,000 أجنبي يعيش بتركيا.

تعتبر انطاليا من أفضل الأماكن لشراء العقارات في تركيا حيث تتميز بالمناخ المعتدل والشواطئ الساحرة والموقع المميز، وتعتبر انطاليا هي الواجهة الثالثة الأكثر شعبية بين الوافدين الذين قرروا الانتقال إلى تركيا.

3- بودروم

تعتبر بودروم موطن لمجتمع بريطاني كبير من المغتربين الذين قرروا التقاعد هناك، حيث توفر هذه المدينة الساحلية فيلات مطلة على البحر ومنازل حجرية وفيلات مستقلة بحديقة كبيرة.

وبودروم هي مدينة ساحلية وتتميز بمناخ رائع ومعتدل في الصيف وفي فصل الشتاء أيضا. 

4- أنقرة 

أنقرة هي العاصمة السياسية لتركيا حاليا وهي تعتبر وجهة مفضلة أخرى بين العالمة الوافدة وذلك لأن أسعار العقارات في أنقرة ارخص مما عليه في اسطنبول، لذلك إذا كنت تبحث عن العيش في مدينة كبيرة باستثمار متوسط يمكنك التفكير أنقرة لما تتمتع به من توافر كل الخدمات التي تحتاجها وبأسعار معقولة. 

كيف تشتري عقارات في تركيا ؟ 

لا تحتاج إلى كثير من الأموال للاستمتاع بأسلوب حياة البحر الأبيض المتوسط حيث تقدم تركيا للمغتربين العديد من حلول الإسكان بأسعار معقولة، وبالنسبة للمستثمرين الأجانب تظل العقارات في تركيا رخيصة نسبيا ومع ذلك هناك العديد من العوامل التي يجب عليك أن تأخذها في الاعتبار قبل اتخاذ أي إجراء وهي : 

متطلبات التأشيرة والإقامة 

إن شراء عقار لا يمنحك الإذن بالحصول على تصريح عمل أو إقامة في تركيا ومع ذلك إذا لم يكن لديك تصريح إقامة فأنت بحاجة إلى الحصول علي رقم الهوية الأجنبي الخاص بك من إدارة الأجانب في لمتابعة شراء العقار.TNP 

الأعمال الورقية والبيروقراطية 

ينص القانون التركي على أنه يمكن إجراء الملكية في مديريات السجل العقاري، وقد تضطر إلى التوقيع على نوعين من صكوك الملكية وهما سند الملكية وسند الأرض والتي يمكنك الحصول عليها بعد حصولك على شهادة سكنك ولكن الحصول على شهادة السكن أمر صعب ويستغرق وقتا طويلا، لذا من الأفضل أن تتشاور مع وكلاء العقارات المتخصصين في ترتيب العقارات للأجانب. 

البحث 

هناك المئات والآلاف من العقارات المعروضة للبيع في تركيا وكذلك وكلاء العقارات، فقم بالبحث عن الوكيل العقاري المناسب أولا فإذا كنت تعرف شخصا سبق له أن أشترى عقار في تركيا قم باستشارته وقم ببناء علاقة جيدة مع وكيل العقارات الخاص بك حتى تحصل على أفضل الصفقات الممكنة.

يجب عليك زيارة تركيا قبل شراء العقار فقد ترغب في معرفة شكل المكان والأحياء والمناطق المحيطة ويمكنك ايضا الذهاب في رحلة تفتيش للعقارات في تركيا لاستكشاف العقارات المتاحة.

تفاوض على سعر وشروط الشراء وحجز العقار وحجز سعره، ثم تقوم بتعيين محامي بالتوكيل وإتمام عملية الشراء فهذا سيوفر عليك الكثير من الوقت.

وأخيرا قم بتسجيل الطابو التركي الخاص بك ( سند الملكية ) 

ما هي قيود شراء العقارات للأجانب في تركيا؟ 

وفقا للقانون التركي تنطبق تلك القيود على شراء العقارات من قبل الأجانب في تركيا : 

1. يمكن للمواطن الأجنبي شراء 30 هكتارا كحد أقصى من العقارات في تركيا. 
2. لا يجوز للأجانب شراء العقارات في المناطق العسكرية والأمنية المحظورة ولا يمكن الاستئجار في هذه المناطق إلا بأمر خاص. 
3. يمكن للأجانب شراء عقارات تصل إلى 10% من المساحة الإجمالية للمنطقة التي تقع بها الممتلكات الخاصة.

وبالنسبة للشركات ذات الكيان القانوني والتي تم تأسيسها وفقا للقوانين في بلدانها لن يطبق عليها القيود المذكورة أعلاه. 

ما هو الإجراء الواجب اتباعه لشراء عقار في تركيا للأجانب ؟ 

1. في البداية يجب تقديم طلب مبدئي إلى مديرية السجل العقاري ويلزم أخذ رقم تسلسلي للتطبيق الأولي لهذا الغرض.
2. بعد تحديد التطبيق الأولي يتم تحديد تاريخ لمعاملات التحويل بين البائع والمشتري.
3. ويجب إعداد المستندات التالية في اليوم المحدد وهي سند ملكية العقار – وثيقة بيان قيمة الممتلكات – صورة واحدة للبائع وصورتين للمشتري – مترجم معتمد إذا كان المشتري لا يتكلم التركية.
4. يجب أن تعرف ما إذا كان هناك أى قيود على الممتلكات مثل الرهن العقاري وما إلى ذلك، ويمكنك الحصول على المعلومات الضرورية من مديرية السجل العقاري. 

الرهن العقاري في تركيا 

تتم إجراءات تسجيل الملكية مثل الرهون العقارية في تركيا من خلال مديريات تسجيل الأراضي، لذا إذا كنت بحاجة إلى تمويل للاستثمار في العقارات التركية فلديك العديد من الخيارات : 

• أحصل على تمويل من خلال المطور العقاري الخاص بك، غالبا ما يساعد المطورون المشترين المحتملين في خيارات الرهن العقاري حيث يبدأ الدفعة الأولى من 30 إلى 50% من قيمة العقار ومدة تصل إلى خمس سنوات. 
• يمكنك الاستفادة من قرض في بلدك إذا كانت معدلات الفائدة منخفضة.
• ويمكنك أيضا ترتيب قرض عقاري من أحد البنوك التركية حيث تقدم معظم البنوك التركية للأجانب ما يصل إلى 70% من قيمة العقار ومدة تصل إلى 15 عام.

وبذلك نكون قد عرضنا بالتفصيل ماذا يعني التصدير العقاري و ما هي أنشط الدول في هذا المجال وقدمنا الإمارات وتركيا كأمثلة لهذه الدول وطرق وكيفية شراء عقارات في هذه الدول وماهي القيود التي تضعها كل دولة للمستثمرين الأجانب وقدمنا لكم دليل عن أفضل المناطق للاستثمار العقاري في هذه الدول ولمعرفة اخر التطورات والأخبارعن السوق العقاري في مصر والعالم قم بتفصح موقع يوفن دوت كوم.